Deprem Korkusundan Kurtulmanın Yolu, Adil ve Hakkaniyetli Takas

GABORAS Gayrimenkul Borsası, 1999 yılından bu yana İstanbul’un deprem hazırlık kapasitesini mercek altına aldı. Yaptıkları değerlendirmede İstanbul’un depreme hazırlık kapasitesinin 64 üzerinden 28 puan aldığının altını çizen GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun,şu anda riskli alanlardaki eski konutlar için hızlı menkulleşme ve eski-yeni konut takas zamanı olduğunu belirtti.Altun, “Aradaki değer farkı faizler sıfıra indirilerek, varlık konut fonuyla süspanse edilmeli. Yoğunluk veya rant fizibilitesi değil menkulleşme ve takas teşvik edilmeli. Hızlandırılmış çözüm budur” diye açıklamada bulundu.

GABORAS, Yerelden Veri Doğrulama(DAV) projesi kapsamında yapmış olduğu çalışmalar içerisinde İstanbul’un son yıllardaki depreme karşı hazırlık kapasite ölçümünü değerlendirdi. GOS sistemleri vasıtasıyla açık veri izleme ve ölçümleri yapılan çalışmada İstanbul’un Türkiye’deki kentsel dönüşümlerin yüzde 0.33’ünü, riskli alanlarının yüzde 10.71’ini, yenileme alanlarının ise yüzde 53.17’sini kapsadığı görüldü. Hareketli 20 milyon, sabit 15 milyon 500 bin nüfusa ve ülke ekonomisi için büyük bir öneme sahip İstanbul’un gayri nakdi varlıklarında ticarete konu olan gayrimenkullerin el değiştirme süresini kapsayan İl Döngü Hızının 18 yıl ile Türkiye’nin en yükseği olduğunu belirten Altun, ‘’İstanbul’da olası büyük depremi, birinci derece ilgi alanımızın dışına hiçbir zaman çıkarmamamız gerek. İl döngü hızının 50 yıl olduğu Türkiye genelinde, İstanbul’un 18 yıl olan döngü hızı özelliğini daha fazla gecikmeden değerlendirmeliyiz’’ dedi.

Deprem Geri Planda

1999 depreminden bu yana iç ve dış kaynaklı olayların toplumda olumsuz etkiler yarattığını ve insanların dikkatini gündelik hayata ve ekonomiye yönlendirerek anlık kaygıların öne çekilip depremin göz ardı edildiğini belirten Altun, İstanbul’un depreme hazırlık kapasitesiyle ilgili şu açıklamada bulundu:

“Şehirlerin şoklara hazırlıklı olma durumları dirençlilik düzeyi üzerinden ölçülmekte. Deprem hazırlık kapasitesi, deprem hazırlığında il döngü hızlarından yararlanma, geçici ve kalıcı yerleşim hazırlığı, çoklu şoka dayanıklılık, değişim ve dönüşümlere uyma, hedef odaklı amaca uygun yol haritasının belirlenmesi, riski öngörme, kurumsal hazırlık kapasitesi, kurumsal yetişmiş uzmanlık düzeyi, toplumsal ve bireysel hazırlık kapasitesi, zayıf noktalarda alınan önlemler (acil durum kapasitesi), eski ve yeni konut değer takas kolaylığı, inşaat sektöründeki arz ve talepleri deprem odaklı yönetme, open-data (açık veri) gibi başlıklar altında değerlendirdiğimiz İstanbul’un deprem hazırlık kapasitesi 64 üzerinden 28 puan aldı. Bu hazırlıklar İstanbul gibi bir şehir için yeterli değil.’’

Kentsel Dönüşümü Normal Seyrinde Beklemek Doğru Değil

Şu anda riskli alanlardaki eski konutlar için hızlı menkulleşme ve eski-yeni konut takas zamanı olduğunun altını çizen Altun “Aradaki değer farkı faizler sıfıra indirilerek, varlık konut fonuyla süspanse edilmeli. Rant değil menkulleşme teşvik edilmeli. Hızlandırılmış çözüm budur. 2019 ve 2020 yıllarının ilk 6 ayında ikinci el konut piyasalarındaki işlem oranlarındaki yükseliş buna ciddi bir referans’’ dedi.

2020 yılının ilk 6 ayında gerçekleşen 1 milyon 56 bin işlemin büyük bir çoğunluğunun bankacılık kaynakları dışında olduğunu ifade eden Altun, ‘’Birinci ve ikinci el konut işlemlerinin kaydileşmesi 30 milyar dolar bile değil bunun bilanço içi ve dışı tüm hacimde toplam miktarı 100 milyar doları bulacaktır’’ diye belirtti.

Altun sorun teşkil eden durumlar için ise şu çözüm önerilerinde bulundu:

“Hiç vakit kaybetmeden gayrimenkul alım-satım, vergi ve harçları sıfırlanmalı, döviz ve kayıt dışı kaynaklar çok cazip olan gayrimenkule yönlendirilmeli. Normal seyrinde 2 ile 2 milyon 500 bin arasında olan takas ticaret işlemi ikiye, üçe katlandığında piyasalara öz kaynaktan ve faizsiz çıkacak para dış piyasalarda aranan paranın çok daha fazlası olur. Depremden arındırılacak eski-yeni konut takaslarında farkların sıfır faizle desteklenmesi menkulleşmeyi tetikler, 21 yıllık gecikmeyi de telafi eder. Bu ülkenin her koşulda aktif il döngü hızı diye bir gerçeği var. GABORAS bunu ölçtü ve açığa çıkardı. Yoksa bu gerçek asırlardır var. Döngü hızı bu coğrafyanın yaşayan menkul kaynak gerçeğidir. İstanbul il döngü hızını yönetmek, depreme hazırlığını da çözer.’’

İstanbul’un yaşlı ve müdahale ihtiyacı olan konutların yoğunlaşması haritada gösterilmektedir. Bu konutların takasa hazır menkulleşme beklemesi nedeniyle deprem öncelikli müdahale alanları olarak GOS tarafından belirlenmişlerdir.