Kira fiyatlarındaki artışın sebepleri neler, yasalar kiracıyı mı yoksa mal sahibini mi koruyor?

Kira fiyatlarındaki artışın sebepleri neler, yasalar kiracıyı mı yoksa mal sahibini mi koruyor?

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı mart ayı enflasyon verileri ile birlikte nisan ayında yapılacak kira artış oranı yüzde 29,88 olarak gerçekleşti.

Fakat özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarına yapılmak istenen yüzde 100'ü aşan zam oranları kiracıları zorluyor.

Uzmanlar, kira artışlarına neden olarak yeterli konut üretilememesini ve inşaat maliyetlerindeki artışı gösteriyor. Kiracılar, gayrimenkul uzmanları ve hukukçular Türkiye'nin 'kira sorununu' tüm boyutları ile değerlendirdi.

Euronews'e konuşan Baş, yakın zamanda ev sahibinin kendisini arayıp oğlunun taşınacağını ve evden çıkmasını istediğini anlatıyor:

''Aldığım maaş yedi bin lira. Kira biraz daha normal olunca insan idare edebiliyor. Ümraniye Mustafa Kemal Paşa Mahallesi’nde 1.500 lira ödüyorum. Üç yıldır oturuyorum bu evde. Apartmanda bir yıldır gider kokusu var. Masraf oluyor diye ev sahipleri yapmıyor. Yine de uygun diye kalıyorum. Bu ay kira artış ayıydı. Ev sahibiyle buluştuk. Oğlunun üniversiteyi bitirdiğini ve onun oturacağını söyleyerek evi boşaltmamı istedi. Mecburen ev aradım, bu evden 10 dakika daha uzakta, aynı mahallede bir ev buldum. Ama üç bin lira kirası. Daha da ucuzu yok. En azından gider kokusu yok diye kaporasını verdim. Ertesi gün ev sahibi arayarak oğlunun gelmekten vazgeçtiğini, kirayı üç bin lira yaparsam kalabileceğimi söyledi. İki bin lira olsun bari dedim kabul etmedi. Öteki tarafta da kaporam yanacağı için mecburen taşındım.''

Cavit Şit ise İstanbul Şişli Merkez Mahallesi’nde dört yıldır yaşadığı eve her yıl yapılan resmi kira artış oranıyla 3.100 TL kira ödüyor.

Kiracı Şit'in aktarımına göre; ev sahibi geçen eylül ayında yüzde 16 oranında zam yapmış olmasına rağmen yeni bir zam daha talep ediyor. Bu kez ev kirası için istediği rakam 7 bin lira.

''Yakın zamanda ev sahibim aradı, telefonu açtım ama normal sohbet etti, evde bir sorun olup olmadığını, bir şeye ihtiyacım olup olmadığını sordu. İlk başta utandım, normal aramış diye, adamın günahını aldım dedim. Ama bir süre sonra konuyu açtı ve 'Biliyorsunuz ev fiyatları çok yükseldi, siz şu anda bedavaya oturuyorsunuz neredeyse, yükseltelim' dedi. Daha kira artış zamanına beş ay var. Hiç olmazsa sözleşme tarihi olan Eylül’den kısa bir süre önce araması gerektiğini söyledim. Ama amaç huzursuz etmek, bir an önce çıkmanızı istiyor daha yüksek fiyata vermek istiyor. Yedi bin lira istediğini söyledi. Bir grafiker olarak maaşım belli dedim, faturaları da katarsak maaşın tamamını vermem gerekiyor. Olamaz dedim, yasal kira artış oranı neyse o kadar olur dedim. O da bu ay yüzde 30 civarında onu da ödemek imkansız gerçi. Eylül de daha da yüksek olur muhtemelen.''

Kira artışını fazla bulan Cavit Şit'e sunulan gerekçe Erkan Baş'ınkiyle benzer. Ev sahibi, Cavit Şit'in yaşadığı eve kendisi taşınmaya karar vermiş.

''Son dönemde çevremden çok duyuyordum 'Ev sahipleri arayıp kendimiz oturacağız' diyorlarmış. Ben de son kira artış teklifini kabul etmeyince ev sahibi yarım saat sonra bir daha aradı. Bu kez de, kendisinin oturacağını evden çıkmamı istediğini söyledi. İşi Kartal’da, orada yaşıyor halbuki. Yasal işlemleri başlatacağını evden çıkmamı söyledi. Yeni bir ev bulmak ve uyguna bulmak çok zor bu devirde. Mahkemeye başvursa bile çıkmayacağım. Sonuna kadar kalacağım. Yasal kira artışını da yapıp kalacağım.''

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, piyasadaki artışın sebebini konut eksikliğine bağlıyor.

''Elimizde yeni konut yok, üretilen de kapış kapış gidiyor'' diyen Büyükduman'a göre; piyasadaki emlak açığı bu yıl 900 bin, önümüzdeki sene de bir milyon konut üretilirse kapanır.

Bu artışla emlak piyasası biraz gevşese de enflasyona paralel olarak fiyatlardaki artış devam edecek. Çünkü inşaatta maliyetler artıyor.

"Konut piyasasında talebin en büyük belirleyicisi hane oluşumudur. Türkiye'de her yıl beş yüz bin yeni hane oluşuyor. Bir de bunun yanısıra, insanlar göçüyorlar. Bu göç hareketi de ilave talep yaratıyor. Sonra ikinci konut talebi, kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılan binaları da ekleyince yıllık ortalama 700-800 bin adet konut yapılması gerekiyor. Üstü olursa konut arzı talebi aşar, fiyatlar gevşer. Bu olmazsa fiyatlar yükselişe geçer her iki tarafta da. 2019'da yeni konut başlangıcı 300 bin adet oldu. Çünkü 2018'de Rahip Brunso krizi yaşandı ve bunun etkisi konut kredilerini etkiledi. Bu yükseliş devam eden satışları yavaşlattı hatta konut üreticileri mevcut projelerini bitiremediler. Türkiye'deki inşaat sektörü sattıkça yeni bir projeye başlayabilir. Ortalama 800 bin konuta ihtiyaç varken, 2019'da 300 binde kaldık. Ama geçmişten gelen konut olduğu için o dönem çok hissetmedik. 2020'de 500 bine, 2021'de 710 bin adet oldu. Yılları hesaplayınca şimdiye kadar konut piyasasında 500 bin ila 800 bin arasında eksideyiz. Şimdi elimizde yeni konut yok, üretilen de kapış kapış gidiyor. Bunun bir süre daha böyle devam etmesi kuvvetle muhtemel. Umarım bu sene 900 bin önümüzdeki sene bir milyon üretilir. Fakat bir taraftan da maliyetler artıyor. Bu kez de enflasyonla paralel bir artışla yine karşı karşıya kalınacak.''

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman'ın dikkat çektiği bir diğer nokta ise inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 90 oranındaki artış.

Hem malzemede hem de işçilikte yaşanan artışın yeni konut üretiminin de önüne geçtiğini ifade ediyor Ahmet Büyükduman.

''Bir malın fiyatı artıyorsa talebi karşılayacak yeterli arz yok. Fiyatlar ve kiralar aynı anda artıyor. Ama gerçekte fiyatlardaki artış, kiralardaki artışında üzerinde. Yani kiralar artıyor ama Merkez Bankası'nın endeksine göre fiyatlar yüzde 77 arttı. Bir de BETAM'ın çalışmasına var ve buna göre, satılık konutlarındaki artış bir önceki yıla göre yüzde 120 artmış, kiralık ilanların fiyatı yüzde 185 artmış. Bununla birlikte, TÜİK'e göre inşaat maliyetindeki artış yüzde 90 oldu. Bu da malzeme ve işçilik diye ikiye ayrılır. Malzemedeki artış yüzde 110, işçilikteki artış yüzde 40, ikisinin ağırlıklı artışı ise yüzde 90'a denk geliyor. Malzeme maaliyetlerindeki bu artış yurt içi üretici fiyatları endeksleriyle paralel. Burda şunu diyebiliriz, konut fiyatlarındaki artışın arkasında maliyetler var. Yani genel olarak konut fiyatlarındaki artış, ülkedeki üretimci fiyatlarındaki artışla paraleldir.''

Peki yüksek orandaki kira artışını ödeyemeyen ve evden çıkarılmak istenen kiracıların yasal hakları neler?

Euronews'e bu soruyu yanıtlayan Avukat Devrim Nur Kayabalı, kiracı ve mal sahibinin kontratta yer alan koşullara kira kontrat süresi boyunca bağlı olduğunu ve bu kontratın yasal olarak bağlayıcı olduğunu dile getiriyor.

''Bu durum kiracıya ne gibi bir hak tanıyor? Kiracı ve mal sahibi, kontratta yer alan koşullara kira kontrat süresi boyunca bağlıdır. Yani mal sahibi devam eden kontrat süresince piyasa koşulları arttı, ben üstünü istiyorum dese de kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Bu da bir tahliye sebebi değildir. Kanun kiracıdan yanadır. Bununla birlikte bir kira dönemi bittikten sonra kendiliğinden otomatik olarak ikinci kira devrine intikal ediyorsa bir sözleşme, o zaman kanun 2014 değişikliğiyle kiracıya şu hakkı veriyor; on yıl kanundan gelen uzatma süresi, artı kira kontrat süresi ve bir yıl da tahliye süresi. Yani bu süre içerisinde kiracı sadece iki koşulla çıkartılabilir; ya mal sahibi veya yakını eve oturacak ki bunu da beş yıl oturarak ispatlayacak, ya da iki dönem üst üste kira bedeli ödenmemiş olacak. Özcesi bu istenen artışlar yasal değildir, kanun her zaman bu iki istisna dışında kiracıdan yanadır. Ben oturacağım çık demek de kolay değil, ispat etmeli. Dava yoluna gitmeli ve kiracı da beş yıl boyunca denetleyebilir. Mahkemenin bir diğer şart ise, mal sahibinin başka bir gayrimenkulünün olup olmadığı. Mahkeme buna da bakıyor.''

Emlakta yaşanan bu sıkıntının arkasındakileri ise pandemi, döviz artışı ve piyasalardaki dalgalanmaya bağlıyor Avukat Devrim Nur Kayabalı.

Bu durumdan sıyrılmanın yolunun da Yargıtay'dan çıkacak bir emsal kararla veya kanunun revize edilmesiyle mümkün olduğu görüşünde.

''Kira kontratlarında her yıl TEFE-TÜFE oranında artış yapılır ya da mal sahibi ve kiracı arasında bir yüzde de sabitlenme varsa bu oranda kiraya zam yapılır. Şimdi pandemiden sonra dövizle bağlantılı olarak gayrimenkulde çok ciddi artış meydana geldi. Çünkü bazı mal sahipleri kendi gelirlerini döviz üzerinden karşıladıkları için TL bazında aldıkları kiralar onlara çok cüzi gelmeye başladı. O nedenle bir grup mal sahibi tahliye noktasında çok ısrarcı oldu. Davalar ikame edildi ve böyle çığ gibi büyüdü. Ve şimdi mal sahipleri yüzde 90 oranında zam yapmaya çalışıyor. Şuanda yargıda bir kaos var. Pandemi, döviz kuru ve piyasadaki dalgalanma durumun sebepleri. Burdan çıkış Yargıtay'dan bir emsal karar verilmesi ya da kanun revizesine gidilmesiyle mümkün''

EURO NEWS